Uno de los empresarios más escuchados del sector inmobiliario revela el lado B de los créditos hipotecarios

La Argentina enfrenta una crisis habitacional estructural que ya lleva décadas. La falta de crédito hipotecario de largo plazo ha convertido el acceso a la vivienda en un privilegio reservado a unos pocos. Lo que debiera ser un derecho o, al menos, una posibilidad razonable para la mayoría, se ha transformado en un horizonte cada vez más lejano para los jóvenes, para las familias trabajadoras y también para la clase media. La vivienda es, en cualquier sociedad, una pieza central del entramado económico y social. Es, el “ordenador social”. Sobre ese concepto quiero avanzar: el crédito hipotecario no es sólo una herramienta financiera, es un ordenador económico, social y familiar.

La Argentina no solo padece una escasez crónica de unidades habitacionales sino que ha quedado atrapada en un circuito vicioso. La demanda está latente, pero sin oferta de crédito no se convierte en demanda solvente; y sin ésta, los oferentes sólo trabajan para aquellos que pueden pagar una obra en el curso de la misma.

Así, en las (pocas) ventanas de crédito que aparecen en Argentina, y al concentrarse las mismas sobre el mercado usado, se eleva el precio del metro cuadrado y se expulsa a millones de la posibilidad de acceder a una vivienda digna, a la vez que se descapitaliza rápidamente a los bancos.

A su vez, el Estado, en lugar de fomentar un sistema financiero mixto, ha ocupado todo el espacio disponible para el ahorro a mediano y largo plazo (crowding out), absorbiendo recursos y dejando sin oxígeno a iniciativas privadas o mixtas. Esto, en los últimos dos años, está cambiando.

¿Podremos ahora sí vencer la cultura del cortoplacismo en la economía de los jóvenes? Sin posibilidad de capitalizarse en bienes durables como la vivienda, consumen en el presente lo que podrían ahorrar para el futuro. Como advertía un consumo “narcotizante”, que no construye futuro ni patrimonio. Por el contrario, el crédito hipotecario sí lo hace: compromete ingresos futuros en pos de un bien duradero, permite proyectar, arraigar y construir una vida. En este contexto, urge avanzar hacia un modelo moderno, escalable y sostenible de financiamiento para la vivienda, centrado exclusivamente en el desarrollo de unidades nuevas.

La clave es clara: pasar de financiar stock a financiar flujo. Es decir, usar como respaldo los ingresos futuros de las familias y no limitarse a los escasos depósitos preexistentes en el sistema. Este cambio de paradigma permitiría multiplicar el volumen de créditos disponibles, generar actividad económica inmediata, crear empleo de calidad en más de 100 rubros vinculados a la construcción, evitar burbujas especulativas y blanquear bienes y trabajadores. Y algo más: al tratarse de desarrollos nuevos, no tensiona la demanda de dólares del BCRA, al contrario, a diferencia de muchos sectores, al crecer no demanda más dólares sino que los saca del colchón. La construcción demanda pocos insumos importados; su estímulo es, además de federal, económicamente prudente.

Para ello, proponemos un modelo concreto, basado en tres pilares: primero, créditos a 20 años con indexación dual, combinando inflación y evolución salarial, con un fondo compensador (CER/CVS) que asegure una relación estable entre cuota e ingreso. Segundo, un sistema de financiamiento mixto, en el que bancos, desarrolladores y compradores compartan riesgos y beneficios bajo esquemas transparentes, con garantía fiduciaria. Tercero, el apoyo activo del Estado a través de incentivos fiscales en viviendas accedidas por crédito, y ser el vehículo de financiamiento de organismos multilaterales como el BID, la CAF o el Banco Mundial (que podría ser el mismo fondo compensador propuesto).

Este modelo no es una utopía: es perfectamente posible si se lo ordena institucionalmente. Entre 2026 y 2031, Argentina puede construir un millón de viviendas incrementales si escala este sistema. Empezar con 50.000 créditos al año en 2026 y duplicarlos progresivamente hasta alcanzar más de 200.000 por año entre 2029 y 2031. El impacto no se mide solo en ladrillos: se mide en empleo, en arraigo, en dinamismo económico, en paz social.

Pero para que este plan funcione, se necesita también un marco de concertación federal. Las provincias deben adherir con normas locales, facilitar la conversión de créditos personales en hipotecarios al momento de escriturar sin demoras inútiles, y crear zonas de incentivo urbanístico y fiscal. Las llamadas “Opportunity Zones” permitirán articular planificación de infraestructura, suelo urbano y financiamiento, dejando de funcionar las jurisdicciones como compartimentos estancos. La competencia positiva entre jurisdicciones reducirá tiempos, tasas y costos.

Proponemos también analizar un esquema financiero innovador para los desarrollos, que contemple la legislación vigente, y que una vez desembolsado el anticipo por los compradores, los bancos aporten el financiamiento restante escalonado contra avance de obra. Los bancos, así, limitan su exposición y ganan trazabilidad; los compradores ingresan al pozo con un desembolso inicial, ceden los derechos personales a un fideicomiso en garantía hasta convertirlo en un crédito hipotecario al momento de escriturar. Todo transparente, auditable, escalable. Todo listo para que inversores institucionales, tanto locales como internacionales, participen con reglas claras ampliando la operación.

Sabemos que hay incertidumbre macroeconómica. No negamos los riesgos: devaluaciones eventuales y/o caída de salarios reales. Pero la solución a esos desafíos no es la inacción, sino la resiliencia del diseño institucional. El modelo que proponemos está pensado para adaptarse a distintos escenarios, con mecanismos automáticos de protección y financiamiento compartido.

La vivienda es mucho más que un bien. Es familia, estabilidad, proyecto de vida. Es el ancla que ordena las prioridades de una persona y de una nación. El reciente libro de Guillermo Oliveto, “Clase media. Mito, realidad o nostalgia” alerta el impacto en las aspiraciones de la clase media de la imposibilidad de acceder a la vivienda. Recuperemos la sed de crecer. Elijamos creer. Resolvamos cuestiones complejas de manera simple y sustentable y pasemos a problemas mucho mas complejos. Quienes tenemos la responsabilidad de proponer políticas públicas no podemos seguir pensando que el acceso a la casa propia debe quedar librado al azar, al esfuerzo individual o a soluciones episódicas.

Este no es un reclamo sectorial: es una convocatoria institucional. El punto de partida será nuestro debate en la próxima Batev, la muestra más importante de construcción, pero el desafío trasciende al evento. Convocamos al sistema financiero, a los gobernadores, a las autoridades nacionales y municipales, al Congreso y a la sociedad civil a construir juntos un sistema de crédito hipotecario moderno, sostenible y federal. Porque sin techo, no hay república que se sostenga.

* El auto es el presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda de la República Argentina (AEV)

Por Carlos Spina

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