Es empresario de la construcción y asegura que crear millares de hogares es posible, incluso cuando “no hay plata”
La mitad del precio de una vivienda son impuestos, eliminando las cargas distorsivas, las propiedades bajarían de precio
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Issel Kiperszmid
En el último año y medio el Gobierno y la sociedad en su conjunto han superado un sinnúmero de obstáculos, hasta encaminarnos hoy hacia un horizonte donde se divisa que la estabilidad de precios es una realidad alcanzable. Muchos de los impedimentos que se debieron afrontar en estos 18 meses parecían en su momento insalvables o bien que su abordaje iba a desembocar en situaciones traumáticas como las vividas en otros momentos (Rodrigazo, hiperinflación, plan Bonex, reprogramaciones, default).
Hoy la “bomba de las Lelic”, “el peligro de los puts”, “la hiperinflación en la puerta” y tantos otros pronósticos y temores sucumbieron frente a la firme política de shock y eliminación del déficit fiscal que con firmeza aplicó el gobierno desde que asumió.
Si bien en la macroeconomía todavía queda un camino a recorrer, no exento de riesgos y dificultades, el éxito del gobierno en este campo se ha traducido en los niveles actuales de aprobación de la gestión superiores al 50%.
Pero a nivel microeconómico, es decir las empresas y los consumidores la situación es diferente. Si bien el PBI viene creciendo a un ritmo muy satisfactorio en los últimos 14 meses (5,2% de tasa anual), la diferencia entre ganadores y perdedores es muy marcada.
Y hay una señal de alerta que debería tomarse muy en consideración: las actividades que lideran la recuperación económica no son grandes demandantes de recursos laborales y además estos se generan lejos de los centros urbanos (complejo agroindustrial, energía, minería y otros). Y si no se facilitan soluciones para la creación de puestos de trabajo y acceso a bienes superiores en los zonas de mayor concentración urbana, se podrían poner en riesgo los logros macroeconómicos.
La construcción como generador
Un gran creador de fuentes de trabajo en forma directa e indirecta como es sabido, es la construcción. En un país en el cual existe un déficit de viviendas que afectan entre 2,5 y 3 millones de hogares, es decir que casi el 25% de la población carece de soluciones habitacionales adecuadas, el sector privado puede dar una parte importante de la respuesta a esta necesidad vital insatisfecha, cuanto menos para quienes en determinadas condiciones, pueden tener capacidad de repago. Y esto es alcanzable sin que el gobierno tenga que destinar recursos presupuestarios, vale decir respetando el axioma que es el pilar fundamental en la acción del gobierno: “No hay plata”.
Lo que si se requiere es la adopción de medidas normativas que desaten los nudos que amarran la actividad y que, a los costos actuales, la hacen virtualmente inviable. Destrabar estos impedimentos pueden ayudar a una recuperación muy rápida de la actividad, generando una demanda laboral y uno de los mayores efectos multiplicadores esperables sobre el conjunto de la economía. Es decir, estimular empleo y generar valor donde se lo necesita, creando hogares con todos los aspectos inmensamente positivos que tiene para las familias y la población en su conjunto.
Como facilitar el acceso a la vivienda
Hoy muchísimos argentinos, en particular los jóvenes, sienten que la vivienda es inalcanzable, y eso impacta directamente en su deseo de formar una familia, estabilizarse en un lugar y proyectar su vida a futuro. Esto es así, incluso para muchos que tienen un empleo o ingreso estable ya que al no poder afrontar una cuota accesible, ven frustrada no solo la posibilidad de tener su casa propia sino a aspirar a formar una familia y sentir que son parte de esa clase media que caracterizó por décadas a nuestro país y sus valores culturales ascendentes.
Hoy “Mi hijo el Dotor” en la mayoría de los casos no podría soñar con una casa propia, como tampoco lo pueden hacer los trabajadores calificados de las industrias de los corredores suburbanos, o de los servicios de las ciudades que deben viajar horas a sus empleos porque les resulta inviable poder acceder a una vivienda razonablemente cercana a sus ocupaciones.
Y la pregunta es: ¿se puede resolver esto cuando en el Estado “no hay plata”? Y la respuesta es sí, al menos para un millón de familias (esto es entre un tercio y el 40% del déficit habitacional actual).
En todos los países medianamente ordenados, la vivienda se adquiere con crédito. Solo en Argentina se da aquella remanida frase:¨Las zapatillas se compran en cuotas y las propiedades se adquieren al contado”. Y es absolutamente lógico que quienes accedan a su casa propia lo hagan con financiación, ya que en general quienes lo hacen por primera vez son jóvenes, que lo harán destinando sus ingresos futuros. Ellos sienten que se van capitalizando “de a pedacitos” cada vez que pagan una cuota, a diferencia de cuando abonan un alquiler, donde el sentimiento es de “perder una parte importante del sueldo”.
El coeficiente del esfuerzo
La proporción de los ingresos que se destina al pago de la cuota de la casa, se denomina “coeficiente de esfuerzo para adquirir la vivienda”. Para unos ingresos dados, este coeficiente es mayor cuando el precio de los inmuebles es más alto, la cantidad de cuotas es menor o los intereses sobre la deuda son mayores. Cuanto más bajo es este coeficiente, más fácil le resulta a los compradores llegar a una casa.
Y es en estas tres variables donde el gobierno, sin disponer de recursos presupuestarios tiene mucho para hacer, si es que se lo propone. Luego seremos los desarroladores los que deberemos hacer nuestro aporte para contribuir a aumentar la oferta de viviendas, construir donde esta la demanda, y con eficiencia industrial y volumen contribuir a reducir los precios.
Que se requiere del gobierno nacional y de los locales
En el precio que abonan los compradores la carga de impuestos llega a ser entre un 46 y un 54% del total según se mida, dependiendo de las características de la propiedad y cómo sea la forma de estructuración de la venta.
Es decir, ¡la mitad del precio de una vivienda son impuestos! Solo con reducir esas cargas y en particular eliminando las distorsivas, la reducción de valores de las propiedades debería ser muy significativa. Y si existe un déficit de 2,5 a 3 millones de viviendas, significa que hay otro tanto de casas que no se construyeron: en parte por la presencia de esos impuestos. Y lo que en definitiva lograron esos gravámenes fue en gran parte entorpecer que muchas familias pudieran haber accedido a las viviendas que esos impuestos impidieron que se construyan.
El Estado no solo no recaudó, sino que le causó un daño a quienes hoy no tienen su casa como así a las decenas de miles de trabadores que no pudieron participar en su construcción.
Los modelos exitosos en el mundo
La propuesta es que el Gobierno simplemente copie alguno de los regímenes exitosos de exenciones impositivas de alguno de los países de la región. Sin ir más lejos, el de Uruguay. Solo con esto, el precio de las primeras viviendas debería reducirse muy significativamente.
Lo segundo que puede hacer el Gobierno es incidir en que los bancos puedan bajar las tasas de interés y alargar los plazos. Y esto no creemos que debe hacerse por decreto, o “manu militari”, sino sencillamente posibilitando mecanismos de mercado.
Desde la crisis 2001/2002 en adelante los bancos se transformaron en entidades transaccionales, perdiendo progresivamente su rol de intermediarios estructuradores del crédito, dedicándose a tomar depósitos para redirigirlos al Banco Central o al sector público.
Aún hoy resulta ilógico requerirles que den abundante financiamiento inmobiliario a 20 o 30 años, cuando sus depósitos o fondeo promedio son a menos de un mes, y no tienen un mercado a donde recurrir para “descargar” las hipotecas. Hasta la estatización de las AFJP, estas eran el pilar de un mercado de capitales incipiente. Su desaparición borró la posibilidad de que los bancos pudieran contar con un amplio y fluido “colchón” donde securitizar los créditos inmobiliarios, haciéndose de los fondos para recircularizar los que hubieran aplicado a hipotecas.
Es aquí donde el Gobierno tiene algo importante para hacer, sin que afecte el gasto público.
El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) fue el destinatario de los recursos que administraban las AFJP. Entre ellos, un paquete de acciones que no le generan ningún ingreso, ya que las empresas emisoras rara vez pagan dividendos, pero que gracias a la normalización de la macro hoy valen el triple de lo que era su cotización hace un par de años atrás.
La propuesta
Nuestra propuesta es que el gobierno proponga una ley al Congreso por la cual se vendan estas “joyas de la abuela” en forma gradual y con mecanismos absolutamente transparentes. De esta manera, el FGS suscribiría instrumentos financieros con seniority (raA+ hasta AAA) de créditos inmobiliarios destinados al financiamiento de viviendas nuevas, securitizados por los bancos o compañías originadoras, quienes a su vez deberán conservar, en principio, los certificados subordinados.
Así, el FGS transformará estas “joyas guardadas en el arcón” en instrumentos financieros que se ajustarán ya sea por UVA, por el coeficiente de variación salarial, en dólares u otras unidades de cuenta estables, y que además tendrán una tasa de interés razonable.
Es de suponer que una ley de esta naturaleza debería tener buena acogida en el Congreso, ya que preverá que los créditos inmobiliarios que se securitizarían deberán distribuirse en forma federal. Además, tratándose de viviendas nuevas a ser construidas, demandarían mano de obra en las provincias y se mitigaría en parte la desocupación que genera el “no hay plata” y la consecuente caída de la inversión pública en infraestructura.
El hecho de que los créditos a securitizar, tal como se sugiere, no solo sean concedidos por los bancos, sino también por compañías originadoras de créditos de los propios desarrolladores, en programas que apruebe la Comisión Nacional de Valores (CNV) se generará una competencia que redundará en bajas en las tasas de interés.
Un capitulo aparte será la posibilidad en el futuro de emitir seguros de desempleo para el pago de cuotas, como así también coberturas entre la evolución del índice UVA y el Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Si bien la tasa de mora en los actuales créditos ya concedidos es baja, esto ayudará a reducirla aún más. Notemos que, en general, para viviendas nuevas nos referimos a créditos inmobiliarios y no hipotecarios, ya que en casi todas las jurisdicciones hay demoras en la instrumentación de los títulos de propiedad de los inmuebles. Por esta razón, y en virtud de que el Banco Central, hace años atrás, autorizó a las entidades (Circ. B 6250/2017) a conceder créditos con la cobertura de fideicomisos de garantía en condiciones equivalentes a las de las hipotecas, hacemos referencia a créditos inmobiliarios, incluidos los flujos de boletos de compraventa, y no solo de hipotecas.
Si el FGS vendiera en etapas las acciones que posee, al valor promedio de las hipotecas que concedieron los bancos en 2024 tendría la posibilidad de absorber 175.000 créditos.
Si además consideramos que por la reducción en el precio de las viviendas si el Gobierno redujera los impuestos que las gravan, este total disponible quizá alcance para 300.000 unidades.
Una vez que el FGS se constituya en inversor de ultima instancia en estos instrumentos, es altamente posible que otros Fondos puedan destinar parte de sus recursos excedentes al mismo fin (Fonarcyt, Fonsec, Fondear, Fondep, Fdo Fiduciario Federal, etc, e incluso provinciales como el Fogaba).
Asimismo, existiendo un gran inversor de estos instrumentos, es muy probable que las compañías de seguros de vida y las cajas previsionales sectoriales y regionales también se sumen y cuando el mercado se estabilice hasta ingresen los propios fondos de inversión de los bancos y si la estabilidad se mantiene y con el tiempo mejora la calificación de nuestra deuda soberana, podríamos esperar que se sume fondeo que provenga del exterior.
Por último, otro de “los nudos a desatar” son las aprobaciones de los proyectos por parte de las autoridades locales. En muchos casos estos procesos llevan uno, dos o tres años y eso impacta en los costos y en los precios de las viviendas. Con la tecnología actualmente vigente (BIM, y las diferentes maquetas digitales tridimensionales), esto deberían convalidarse en días como en Madrid y tantas otras metrópolis, en especial en municipios pequeños o medianos.
“Crear hogares es posible, incluso si no hay plata”
En resumen: crear millares de hogares es posible, incluso cuando “no hay plata”
Si se aprueba una ley de Promoción de la Vivienda (solo habría que adaptar las de otros países de la región), a fin de reducir los impuestos que gravan la actividad.
Si las provincias que adhieran a este régimen hacen lo propio (eliminando, entre otros, el tan distorsivo gravamen a los Ingresos Brutos).
Si las autoridades locales agilizan (que no implica flexibilizar, sino desburocratizar) sus trámites de aprobación.
Si se aprueba una ley con criterio federal, para que el FGS venda en forma transparente las acciones que tiene en cartera y no le generan ningún beneficio, de manera tal que esos fondos se destinen a créditos para que las familias y las personas puedan adquirir viviendas nuevas.
Y por último, producto de esta ampliación de la demanda, los desarrolladores nos veremos tentados (y obligados) a una fuerte incorporación de tecnologías actualizadas y procesos de construcción que son solo viables en un mercado amplio y estable.
Hecho esto, se habrá generado un tremendo círculo virtuoso, que por un lado creará una enorme cantidad de fuentes de trabajo en los lugares donde se las necesita, y por el otro, posibilitará que centenares de miles de personas vuelvan a soñar con un hogar propio, construir una familia y poder planificar un futuro mejor, tanto para ellos mismos como para sus hijos.
Es absolutamente posible: está en quienes tienen la responsabilidad de conducir los destinos del país y en quienes aprueban sus leyes, dar el puntapié inicial. Las empresas privadas, con certeza, acompañaremos.
El autor es vicepresidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y presidente de la desarrolladora Dypsa
Por Issel Kiperszmid
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