Los departamentos que los compradores dejaron de buscar de un día para el otro
El cambio de ciclo y la vuelta del crédito reordenaron el mercado inmobiliario y los departamentos que eran los más buscados ahora suben su stock: cuáles son y por qué
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Para LA NACIONCandela Contreras
El 2024 fue un año de quiebre para el mercado inmobiliario: el regreso del crédito hipotecario volvió a poner en carrera a los compradores de vivienda propia. Esta demanda, que por casi cinco años no pudo participar en las operaciones por la falta de financiamiento, se volcó con fuerza a propiedades de mayor tamaño. Mientras que, los departamentos más chicos perdieron su estrellato.
Para poner un poco en contexto, la vuelta de los préstamos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), de la mano de -hasta el momento- 24 bancos, cambió la dinámica del mercado: reflejó un incremento en la demanda y en las transacciones.
De acuerdos a datos precisos: los precios del metro cuadrado promedio en el mercado residencial usado aumentaron un 11,7% en 2024, aunque aún siguen 36% por debajo en términos reales frente a los valores de 2019, de acuerdo al último Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI), que analiza operaciones desde 2019.
La tipología que perdió fuerza: más oferta, menos demanda
En este nuevo escenario, los monoambientes -que están históricamente ligados a inversiones- quedaron rezagados. Tuvieron sus años de estrellato cuando fue el boom de los alquileres temporarios y era la tipología ideal para comprar, equipar y alquilar el dólares. Pero durante el 2024 representaron apenas el 11% de las operaciones de compraventa, mientras que en el 2023 fue del 13%, muy por debajo de los tres ambientes (30%), dos ambientes (25%) y hasta los cuatro ambientes (22%). “Los monoambientes pierden protagonismo con el crédito hipotecario”, resalta Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima.
“El año pasado, la reactivación del mercado fue impulsada por la búsqueda de vivienda propia, no por inversores. Y el crédito fue el gran motor de ese cambio. Pero ese crédito no se volcó a los monoambientes”, explica Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. “El que compra para vivir no busca un solo ambiente, excepto que viva solo y quiera eso”.
Un dato clave que comparte la especialista es que en 2024 no pudieron registrar desde el ROI ninguna operación con préstamo bancario para la compra de departamentos de un ambiente.
“Ese formato está hecho para el inversor”, remarca Balayán. “Es funcional al desarrollador porque le cierra mejor el número por metro cuadrado. Por eso se construyen muchos, aunque no se vendan tanto. De hecho, hoy creo que hay una sobreoferta de esta tipología”.
Esto se debe a que, mientras los dos y tres ambientes rotan con fluidez, el stock de monoambientes se acumula. En 2023 representaban el 18% de la oferta total. Hoy, esa cifra trepó al 20%, pero en ventas nunca superan el 12%. “Se siguen acumulando porque cuesta más venderlos y a la vez se siguen construyendo más, mientras que los de dos y tres ambientes se venden más rápido y en mayor medida”, explica la especialista.
Incluso el porcentaje de inversores cayó respecto del año anterior: según el ROI, el tipo de cliente inversor representó apenas el 11% de las ventas en 2024, un punto porcentual menos que al año anterior.
“Hoy hay alternativas más interesantes para invertir, además de pensar en el real estate. Hay chicos jóvenes con otra visión y ponen la plata a trabajar, entonces capaz que el inmueble se vuelve algo más competitivo. Por supuesto que ahora es más atractivo que con la ley de alquileres (derogada el 29 de diciembre de 2023), pero las nuevas generaciones pueden tener más conocimiento en otras inversiones y no refugiar sus ahorros en ladrillos”, indica Balayán.
Pero, ¿por qué se siguen construyendo monoambientes? Iván Briones, socio y director comercial de Estudio Kohon, explica las razones detrás de la persistente oferta de unidades chicas: “Los desarrolladores apuestan a hacer monoambientes por varios motivos. El primero tiene que ver con los lotes: la mayoría de los desarrolladores chicos compran terrenos simples, de un solo frente, lo cual dificulta proyectar unidades grandes. Eso ya representa una limitación física”.
Pero también hay razones financieras. “En pozo, si quieren financiar la obra con preventa, es más fácil vender unidades chicas que grandes. Los compradores de tres y cuatro ambientes no compran en pozo porque tienden a ser usuarios finales, que adquieren cuando ya está por terminarse el edificio y lo van a poder usar”, señala el desarrollador. “Entonces, también es una estrategia de financiamiento: las unidades chicas permiten sostener la obra”, agrega.
Para Briones, en el pozo manda el inversor, no el usuario final. Y dentro de ese universo hay dos perfiles: el inversor de renta y el de apreciación. “El primero encuentra que el monoambiente es más rentable porque requiere menos capital y, proporcionalmente, el alquiler es más alto. Entonces, al hacer el cálculo frente a un dos o tres ambientes, el retorno es mayor”, explica.
¿Y el usuario final?
Por el contrario, el que accede al crédito y busca vivienda propia prioriza comodidad, ambientes separados y mayor tamaño. El ROI muestra que los inmuebles de menor ticket, como es el caso de los monoambientes, tienden a tener menos margen para negociar. El promedio de regateo en 2024 fue del 5,7%.
En promedio, los monoambientes vendidos tienen 35 m² totales; los dos ambientes, 48 m²; los tres, 85 m²; y los cuatro ambientes, 134 m², (incluyendo superficies descubiertas).
Por su parte, Jonathan Balbis, responsable de desarrollos de Spazios, aportó otra mirada sobre el rol del monoambiente en pozo en el mercado actual, apuntada al consumidor final: “Muchas veces, el usuario final elige esta tipología porque es a lo que puede acceder”, y agrega: “Esa unidad funciona como una especie de puente para poder comprar una propiedad más grande el día de mañana”.
“La mayoría no elegiría vivir en un monoambiente, sino en una unidad que responda a sus necesidades familiares, pero lo usan como primer paso para tener algo propio”, dice.
Sobre este traspaso hace referencia el ROI, asegurando que se mantiene alta la cadena de operaciones: el 24,6% de los compradores vendió previamente una propiedad para poder cerrar la transacción, y casi un cuarto de los vendedores manifestó interés en comprar otra unidad.
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