A tres años de la ley de alquileres. Barrios con cero propiedades publicadas, precios en dólares y nuevas distorsiones que complican a dueños y locatarios
Ninguna de las partes está conforme y crece la incertidumbre para quienes deben renovar sus contratos; más locadores deciden vender mientras crece la modalidad “friends & family” entre quienes no tienen casa propia
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LA NACIONVerónica Rubí
Gustavo ya le comunicó a su inquilino que en julio, cuando se cumplan los tres años de contrato de alquiler con la nueva ley, deberá irse de su dúplex porque lo va a vender. Pablo se muda en unos días a un departamento por el que pagará más del doble de alquiler y, para peor, resignando ubicación y categoría. Gabriela tuvo el cartel de venta colgado en el balcón y perdió dos señas mientras estaba en una búsqueda contrarreloj para conseguir una nueva vivienda para alquilar. A Magdalena nadie la aceptaba como locataria porque tiene un perro y es monotributista. Valeria sabe que si no fuese porque le alquila el departamento a una amiga, sin contrato, con el ingreso de su trabajo freelance no podría vivir sola. Martín vive días de angustia: está a punto de vencerse su contrato y aún no se puso de acuerdo con la dueña y la inmobiliaria para la renovación.
La situación es paradójica porque el precio de los alquileres es el único que -por la nueva ley- solo se ajusta una vez al año en un contexto en el que la inflación anual se proyecta cerca de un 140% para fin de 2023. Esta particularidad que podría interpretarse como ventajosa terminó distorsionando a un mercado del que depende que una persona o una familia tenga techo. Los dueños sacaron el cartel de alquiler de sus propiedades y el escenario de baja oferta y alta demanda disparó los precios.
De esta manera, la ley de alquileres que rige desde hace tres años y que se ideó para beneficiar a inquilinos -principalmente- y a propietarios terminó perjudicando a ambos. En estos días, en los que vencen los contratos de los primeros que adoptaron esta modalidad, las partes suelen buscar la manera de salir de esta telaraña en la que los atrapó la norma.
La ley sancionada en 2020 cambió algunos puntos clave: los contratos deben durar un plazo mínimo de tres años (antes era de dos); la actualización anual de los precios se realiza a partir del Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central (antes era semestral y los acuerdos eran entre las partes); no se puede exigir el pago de anticipo de más de un mes (antes era un mes por cada año de contrato, es decir, dos meses de anticipo); el depósito de garantía debe ser devuelto al restituir el inmueble; no se pueden firmar pagarés u otros documentos; las reparaciones, sean urgentes o no, las debe pagar el propietario; las expensas extraordinarias las debe afrontar el propietario, y los contratos deben estar registrados por el locador ante la AFIP. Además, se flexibilizaron las condiciones para rescindir el contrato a favor del inquilino y se ampliaron las posibilidades de garantías.
Punto de inflexión
La mayoría de los contratos próximos a vencer bajo la nueva ley se firmaron a partir de marzo de 2021, cuando llegó a su fin el decreto de congelamiento y se pudieron hacer las renovaciones. Pero para ese entonces ya el mercado de alquileres estaba en terapia intensiva y los propietarios buscaron atajos para evitar las condiciones de la norma: algunos optaron por prorrogar el contrato inicial para mantener los dos años de plazo y los ajustes semestrales, otros cerraron acuerdos privados con inquilinos “friends & family” mientras que hubo quienes decidieron sacar la propiedad del mercado de alquiler para ponerla en venta o dejarla vacía. Un escenario que produjo un mercado con menos oferta.
Cuando se sancionó la ley había 84.000 departamentos en venta y 10 meses más tarde ese número aumentó a 104.000 en la ciudad de Buenos Aires. En ese mismo período, los alquileres pasaron de 9700 a 8500, cuando el promedio histórico es de 15.000. Estos datos se extraen de los relevamientos realizados por Zonaprop, que actualmente publica 5442 departamentos en alquiler. Sin embargo, la venta sigue fría y las retasaciones están a la orden del día. Mientras tanto, los brokers inmobiliarios anticipan que el mercado va camino a “alquileres cero”. De hecho, en la plataforma ya hay barrios de la ciudad donde la oferta es nula o menor a cinco unidades, como por ejemplo en Agronomía y Versalles.
La crisis se transformó en una suerte de bola de nieve que crece y que aún nadie sabe cuándo ni cómo se detendrá. A fines de 2021, Sergio Massa -que en ese momento era presidente de la Cámara de Diputados-, admitió el fracaso de la ley: sugirió la suspensión por 90 días y hasta pidió su derogación. Incluso uno de los principales impulsores, el exdiputado de Juntos por el Cambio Daniel Lipovetzky, reconoció que la norma “tuvo errores” y que “no funcionó”.
Pese a los 23 proyectos presentados y los dos dictámenes alcanzados, ninguna fuerza política logró generar el consenso para reunir los votos necesarios para la sanción de una nueva ley. El tema tampoco fue parte de la agenda de sesiones extraordinarias. Hace dos meses, volvió la idea de la derogación en un almuerzo entre Massa y Alberto Fernández en el que coincidieron en que “la ley no da para más”. La inaccesibilidad a un alquiler entra y sale de la agenda pública al ritmo de los intereses de la política con coletazos concretos en el mercado que se paraliza ante cada amenaza de derogación.
La regulación que ejerce la ley en tiempos, precios y condiciones generó un contexto de incertidumbre, inseguridad jurídica, distorsión de precios y aumentos desmedidos. En números, desde el inicio de la ley, los precios de los alquileres se dispararon: según el ICL, que es el índice de actualización anual, los contratos subieron un 355%. Este mes de junio el aumento para los contratos que se renovaron fue de 100% y se espera para julio un 104%. De acuerdo a un informe del Instituto de Investigaciones Económicas de la Bolsa de Comercio de Córdoba, el valor de mercado de los alquileres publicados aumentó entre 522% y 580% en tres años en las principales ciudades del país.
En los primeros cinco meses del año, los departamentos ofrecidos acumulan un 53.2% por encima de la inflación (41.9%) e ICL (34.0%), según el último relevamiento realizado por Zonaprop. Cada vez es más difícil conseguir una vivienda de dos ambientes en CABA por menos de $110.000 por mes.
Estos incrementos mejoraron la rentabilidad de los contratos que hoy ronda el 4,95% anual en dólares. La estimación es que se necesitan 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión, 17% menos de lo requerido un año atrás, muestra el último relevamiento realizado por Zonaprop. Sin embargo, en pleno año electoral, los propietarios se resisten a iniciar o renovar los contratos y los inquilinos se encuentran con poca oferta, precios imposibles y, en muchos casos, contratos en dólares.
“La propietaria nos hizo prórrogas del contrato inicial, en cada vencimiento quería vender, tuve el cartel de venta colgado en el balcón y la angustia de no encontrar nada mejor para mi familia”
Gabriela Arias vive con su marido y sus dos hijos adolescentes en un departamento de cuatro ambientes en el corazón de Barracas, desde julio de 2018. El primer vencimiento de su contrato de alquiler fue en julio de 2020: aislamiento obligatorio, alquileres congelados y contratos prorrogados. “En ese momento la dueña empezó a contarnos que lo quería vender, pero no podía hacerlo en plena pandemia, entonces nos hizo una prórroga por seis meses y a fin de 2020 otra prórroga por un año, por todo el 2021″, relata.
Esta periodista y creadora de contenido vio la misma película dos veces: “Cada vez que llegaba la fecha del vencimiento de la prórroga, la dueña nos volvía a decir que lo iba a vender y nosotros empezábamos una búsqueda desesperante: precios altísimos, zonas alejadas de nuestros lugares habituales, departamentos sin mantenimiento…por ejemplo vi uno que se entregaba sin cocina. Saben que la gente es capaz de alquilar cualquier cosa porque los departamentos que se publican, vuelan y hasta hay listas de espera. Señamos dos departamentos y perdimos las señas porque a último momento, cuando faltaban días para irnos, la inmobiliaria nos informaba que la dueña no iba a vender y decidía continuar con nuestro alquiler. Siempre elegimos quedarnos en ´nuestra casa´, en nuestro barrio, cerca del colegio de los chicos, de sus amigos y sus actividades”.
Finalmente después de la última prórroga vencida la propietaria decidió hacer un nuevo contrato, bajo la nueva ley, por tres años, en febrero de 2022. Este año tuvieron el primer ajuste anual que superó el 80%. “Ahora pago $110.000, es un departamento antiguo y le faltan arreglos, pero si bien el ajuste es un sacudón al bolsillo, a los pocos meses termina quedando ´barato´ en relación a un alquiler nuevo porque si veo hoy avisos por una propiedad similar todas están más caras. Además de que el mercado está muy distorsionado: cuando buscaba había departamentos muy buenos en Recoleta por apenas un poco más que en Barracas. No queríamos irnos tan lejos”, relata Gabriela.
El dueño ya vendió la propiedad en la que vivo y me estoy mudando a lo mejor que conseguí: ni la ubicación ni el departamento son tan lindos como donde estoy ahora y pagaré más del doble de alquiler.”
Pablo Vicente vive solo en un moderno y amplio departamento de dos ambientes en una ubicación inmejorable de Caballito: en el barrio inglés, en pleno corazón del polo gastronómico que se creó en los últimos años. “Ingresé en febrero de 2018, renové en febrero de 2020 y volví a renovar en febrero de 2022 ya con la nueva ley vigente, pero el dueño prefirió seguir con la modalidad anterior: contrato de dos años con ajustes semestrales para combatir la inflación, que en ese momento era del 50% anual”, cuenta.
“El dueño falleció y hace un tiempo el hijo me planteó que quería venderlo, para lo frío que está el mercado, sorprendentemente lo vendió en pocos días”, señala Pablo, que empezó una búsqueda frenética y se encontró con situaciones inesperadas: “Me ofrecían alquileres con ajustes cuatrimestrales según inflación, me pedían garantía no solo de Capital Federal sino también de un familiar directo, me ofrecían firmar contrato de alquiler de oficina aunque yo lo use como vivienda para no hacer el contrato bajo la nueva ley sino encubierto como uso profesional, me pedían un ingreso con recibo de sueldo tres veces más alto que el valor del alquiler, tal vez una pareja logra juntar ese monto pero yo alquilo solo…”.
Pablo se está por mudar a San Cristóbal, cambiará un departamento grande con balcón a la calle por otro de menor categoría en una zona que no es la que hubiera elegido. Y pasará de pagar $75.000 por mes a pagar $158.000. La carrera para conseguir vivienda le resultó agotadora y desgastante: “Los avisos vuelan. Tenés que correr porque hay mucha competencia y sentís que atrás tuyo hay más gente pujando por lo mismo”.
Con el alquiler de mi dúplex en Vicente López ahorraba entre US$900 y US$1000 por mes y lo destinaba a viajar. Hoy no obtengo más de US$200. Decidí ponerlo en venta y en julio el inquilino debe irse.”
Gustavo es propietario de un dúplex de cinco ambientes con jardín y garage en Vicente López. Lo alquila desde hace más de 15 años y tiene muy presente la renta que siempre le dejó por mes. “Cuando empecé a alquilarlo mi objetivo era generar un ahorro que me permita viajar: lo que me pagaban en pesos lo cambiaba a dólares y contaba con US$900 a US$1000 por mes. Con el tiempo, esa renta se fue devaluando, por más aumentos que aplique, al poco tiempo se desvaloriza. Hoy el inquilino está pagando $93.000 por mes, cerca de US$200. No me sirve esa rentabilidad para lo que vale esa propiedad, para el capital que tengo invertido y para seguir cumpliendo con el objetivo inicial de usar ese dinero para viajar”, explica. El mes que viene debía renovar y ajustar el valor, claramente iba a haber un salto en el monto, pero prefiere de todos modos vender la propiedad.
A Gustavo no le convence probar con el alquiler temporario como una alternativa porque considera que la ubicación de su propiedad no es la apropiada para esa modalidad. “Antes lo tenía alquilado con contrato de dos años y desde que salió la nueva ley cumplí con un contrato de tres años con ajuste anual por el ICL, que comenzó en agosto de 2020. Pero ya no me conviene”, afirma. Con el dinero que obtenga con la venta del dúplex y algunos ahorros tiene pensado construir una casa de fin de semana y comprar un departamento de un ambiente para sus hijos.
El dueño vendió su PH y me dio un mes para irme; con un perro y sueldo de monotributista nadie me aceptaba. Negocié con el dueño una indemnización y con la nueva inmobiliaria seis meses por adelantado.”
Cuando en marzo del 2021 Magdalena se mudó con su mejor amiga a un PH en Palermo, no imaginó la odisea que iba a atravesar en sus primeros pasos saliendo del nido familiar. Tenía 22 años, se alejaba de su vida en el conurbano y empezaba a descubrir la independencia en el barrio cool de la ciudad. Pagaba el alquiler a medias con su amiga y el dueño les ajustaba el valor del alquiler cada seis meses por porcentajes fijos preestablecidos. Pero desde el principio el propietario les aclaró que él tenía la intención de vender la casa y que cuando eso sucediera ellas se tendrían que ir. Cuando ese momento llegó, se encontraron con un mercado de alquileres que se regía por la ley de la selva. Lograron negociar una indemnización: el locador les pagó $750.000 a cada una para que se fueran en un mes.
Magdalena se encontró con dos obstáculos para alquilar esta vez sola: su sueldo y su perro. “Nadie me aceptaba y sentía que no iba a conseguir nada en ese mes y que tendría que volver a vivir con mi familia”, señala. En aquel entonces ganaba $130.000 netos como monotributista -otro factor que no sienta bien porque no garantizan un ingreso- y le pedían entre $80.000 y $100.000 de alquiler.
Finalmente llegó a un monoambiente en Palermo Chico, en un edificio de la década del 70 sin amenities ni seguridad, pet friendly y que pedía $90.000 por mes más $30.000 de expensas. “Como no podés perder mucho tiempo en reservar porque viene otro y te gana de mano, mi papá me recomendó que le ofrezca pagar seis meses por adelantado para asegurármelo ya que tenía el dinero de la indemnización”, recuerda. Firmó bajo la norma actual, por tres años, y con ajuste anual por el ICL.
Le alquilo el departamento a una amiga, nunca hicimos contrato y es la única manera en que puedo seguir viviendo sola teniendo un trabajo freelance, si no tendría que volver a vivir con mi mamá”.
Valeria se mudó a un pequeño dos ambientes de 32 m2 en Caballito en un edificio antiguo en noviembre de 2011, propiedad de una amiga. Desde entonces no hicieron contrato y se manejaron con un acuerdo de palabra entre las partes con renovación de precio según valor de mercado cada dos años y ajustes semestrales por un porcentaje fijo. Hoy esta modalidad “friends & family” es más común de lo que era en aquel entonces: sin contrato bajo la nueva ley, con un inquilino de confianza que se compromete a cuidar la propiedad y cubrir los gastos.
“Yo soy diseñadora, trabajo freelance con algunos clientes fijos y otros no, y además tengo un emprendimiento de pañuelos con mi hermana. Todos los meses tengo ingresos distintos y en días diferentes, suelo pagar el alquiler el 20 de cada mes. Si no alquilara de esta manera no podría vivir sola y tendría que volver a vivir con mi mamá. Ya el departamento me queda chico, pero si salgo a buscar no cumplo con todos los requisitos que se piden y el costo de un nuevo alquiler superaría ampliamente lo que pago ahora. Por eso asumo los ajustes que mi amiga me va aplicando que son altos al principio, 55% en noviembre 2021 y 18% semestral, pero con la inflación actual luego se van licuando, me ocupo de los arreglos que surgen y hasta de intervenir en los temas del consorcio. Yo sé que los $45.000 que hoy pago son poco en relación al mercado, aunque acabo de tener un ajuste en mayo, ya veremos cómo continuaremos cuando me toque en noviembre el aumento por renovación”, cuenta Valeria.
Un caso similar en relación al desfasaje de precios es el de Martín, uno de los primeros que alquiló bajo la nueva ley. Fue en julio de 2020 cuando entró a un dos ambientes en Palermo por $23.000. Al año, el monto se elevó a $33.248 y luego a $53.515. Pero si mira avisos de departamentos similares -si es que no se dolarizaron- comprueba que hoy su vivienda se podría publicar a $200.000 al mes: el cuádruple de lo que venía pagando. Su propietaria está dispuesta a resignar precio para mantener al inquilino, pero aún no se han puesto de acuerdo en la continuidad, a un día de que se venza el contrato.
“Nadie quiere firmar ahora a tres años”
Para propietarios e inquilinos la nueva ley de alquileres ha ocasionado más problemas que soluciones. Desde que Ana Silva, titular de AMS Propiedades, vio esta tormenta perfecta tomó una decisión: no iba a dar curso a contratos en dólares. Si bien en su cartera tiene clientes en Barrio Norte y Recoleta, zonas muy demandadas para alquileres temporarios donde los contratos en moneda extranjera son los que prevalecen, la mayor parte de las propiedades que alquila están en Almagro y Caballito. “Hago contratos en pesos bajo la nueva ley o prórrogas de contratos anteriores. Un inquilino que gana en pesos no puede pagar todos los meses US$300 en billete, al poco tiempo se termina yendo. Y un departamento que se publica en dólares cuesta más alquilarlo. Entonces el dueño termina entendiendo que debe publicarlo en pesos. No puedo pedirle a alguien que alquila en Almagro que pague en dólares si yo sé cuál es su ingreso mensual y en pesos”, plantea.
La broker baja a tierra la situación con un caso concreto: “En agosto tengo que renovar un dos ambientes muy bueno, con una muy buena ubicación por el que están pagando $70.000, y el dueño ya me dijo que quiere pasar a $180.000, y solo por un año con prórroga”, relata. Es que la mayoría de los dueños están esperando el impacto que podría tener en el futuro el desenlace político de las elecciones en la ley. “Nadie quiere firmar ahora a tres años sin saber qué va a pasar”, asegura.
Verónica Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, reconoce que muchos de sus clientes que acataron la nueva ley en 2020, ahora, sobre la fecha de renovación, no quieren continuar en estos términos. Entonces, optan por vender su departamento o cerrar un arreglo privado con alguna persona de confianza que lo mantenga ocupado y no le genere gastos. “El propietario perdió dinero con las nuevas condiciones de esta ley, paga Bienes Personales, Ganancias y si el inquilino no lo mantuvo tendrá que invertir un buen dinero para ponerlo en condiciones para volver a alquilarlo. Piensan en todo eso y desisten de seguir alquilándolo”, afirma la agente inmobiliaria.
El diagnóstico de Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades, es que no hay una estampida de propietarios sacando sus departamentos del alquiler como sucedía en 2021, pero que son pocos los inquilinos que soportan los aumentos. “En estos últimos meses en que las renovaciones y ajustes son del 100% debido a la inflación de tres dígitos, son los inquilinos los que se van porque sus ingresos no se indexaron de la misma manera y no pueden afrontar el doble del valor de un mes al otro. En esos casos muchos cambian departamentos por PH, vuelven con sus padres, comparten alquiler con alguien o resignan ambientes, barrio y tipología”, describe.
Otro atajo para los propietarios que no quieren vender es acondicionar sus departamentos para la modalidad de alquiler temporario, un negocio con una renta anual que casi duplica a la de los contratos tradicionales. “Hoy casi el 45% del mercado residencial de uno y dos ambientes se alquila para turistas”, cuantifica Covello.
Damián Gruszko puede pararse en los tres roles. Alquila un departamento, es propietario de otro que tiene alquilado y además trabaja como broker inmobiliario. “Muchos de mis clientes hacen contratos de oficinas para poder aplicar un incremento semestral en dólares. Cuando llega el momento de renovar, por lo general, los inquilinos tienen que dejar la propiedad porque no pueden pagar el aumento, pero a la vez se ocupa enseguida. A veces son los mismos inquilinos los que ofrecen opciones ventajosas para no perder la vivienda: en un PH en Palermo que el dueño quería sacarlo del alquiler tradicional para pasar a temporario por Airbnb, el inquilino le ofreció pagar US$350 por mes y acordaron continuar por dos años”, ejemplifica.
Ninguna de las partes está conforme y las evidencias de que la norma no funcionó se multiplican. La ley fue sancionada en un mal contexto que no tuvo en cuenta la variable inflación. Como consecuencia, no solo no cumplió con su objetivo sino que los inquilinos y los propietarios se sienten perjudicados.
Con colaboración de Mercedes Soriano y Candelaria Reinoso Taccone
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